Simak Cara Mudah Dan Rincian Biaya Mengubah HGB Menjadi SHM Terbaru 2022

Tips & Saran | 05 Agt 2022

Anda punya properti seperti tanah atau rumah yang masih bersertifikat Hak Guna Bangunan (HGB)? Sebaiknya, segera anda harus segera mengurus legalitas dan dokumennya menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM). Pada artikel ini, OnList akan memberikan panduan lengkap mengenai cara mengubah dokumen HGB ke SHM. Nah, untuk mengetahuinya secara detail, mulai dari persyaratan, keuntungan, hingga biaya yang dibutuhkan untuk mengubah HGB ke SHM, yuk simak ulasan berikut ini!

Pengertian HGB

Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) merupakan suatu bukti yang menunjukkan kewenangan yang diberikan pemerintah untuk menggunakan sebuah lahan yang bukan miliknya sendiri. Istilah mudahnya, menempati suatu lahan atau bangunan milik pemerintah. Hak guna bangunan diberikan dalam jangka waktu paling lama 30 tahun, dan dapat diperpanjang kembali selama 20 tahun. HGB dapat dialihkan kepada pihak lain, sepanjang masih dalam jangka waktu yang berlaku.

Pengertian SHM

Aset tanah juga memiliki bukti kepemilikan yang dinamakan Sertfiikat Hak Milik (SHM). Dalam SHM ini tertera nama pemilik dan detail informasi soal tanah. Pembuatan dan perpindahan nama pemegang juga tidak bisa dilakukan oleh sembarang orang, harus dilakukan di hadapan Notaris PPAT yang prosesnya akan dilanjutkan di Kantor BPN.

Mengapa Harus Mengubah HGB Ke SHM?

Properti yang masih berstatus HGB biasanya bisa Anda temukan pada jenis-jenis properti seperti tanah, rumah, dan sebagainya. Meskipun memiliki kekuatan dan sah di mata hukum, SHM memiliki kedudukan yang lebih kuat dibandingkan HGB. Sertifikat HGB adalah salah satu bukti kepemilikan lahan yang dimiliki seseorang untuk mendirikan bangunan atau untuk keperluan lain dalam kurun waktu tertentu. Setelah melewati batas waktu, pemegang sertifikat harus mengurus perpanjangan sertifikat HGB dan begitu seterusnya. Karena dengan HGB artinya Anda menyewa tanah ke negara dengan jangka waktu, sedangkan SHM adalah sertifikat yang mengesahkan kepemilikan properti tanpa jangka waktu.
Meskipun begitu, masih banyak rumah dijual yang hanya memiliki sertifikat hak guna bangunan (HGB). Faktanya, kepemilikan lahan dengan status sertifikat HGB dapat ditingkatkan menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM). Perubahan status dari HGB ke SHM bertujuan untuk memperjelas status hukum kepemilikan atas suatu lahan. Tentu, hal ini akan sangat bermanfaat jika berpindah tangan kepemilikan hingga hal-hal buruk seperti sengketa suatu hari nanti.

Persyaratan Dokumen

Bagi Anda yang luas lahannya tidak lebih dari 600 m2, maka dapat mengajukan permohonan mengubah hak guna bangunan di kantor pertanahan di area properti itu berada. Berikut dokumen-dokumen yang diperlukan:

Sertifikat asli HGB
Tanpa sertifikat asli HGB, akan sulit untuk memperoleh SHM. Jangan lupa juga untuk membawa beberapa lembar fotokopinya.
Fotokopi IMB (Izin Mendirikan Bangunan) tempat tinggal
IMB adalah bukti secara hukum bahwa lahan digunakan untuk mendirikan bangunan. Jika ternyata belum ada IMB, Anda bisa membawa surat keterangan dari kelurahan yang menyatakan bahwa lahan tersebut digunakan sebagai rumah.
Fotokopi SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan) Tahun Berjalan
Untuk melihat rekam jejak pembayaran pajak dan kondisi lahan, seperti luas tanah dan luas bangunan yang terkena pajak.
Fotokopi Kartu Tanda Penduduk dan Kartu Keluarga
Untuk perorangan, siapkan KTP dan KK, namun jika mewakili badan hukum maka harus menyediakan akta pendirian usaha.
Surat kuasa dan identitas diri penerima kuasa
Jika Anda mengurus proses ini dengan diwakili orang lain, misalnya notaris.
Surat pernyataan bermaterai bahwa tidak memiliki tanah perumahan lebih dari 5 bidang
Sesuai Keputusan Menteri Agraria/Kepala BPN No. 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah untuk Rumah Tinggal, Anda harus menyatakan kalau SHM yang diminta tidak melebihi 5 bidang atau luas maksimal 5.000 m2.
Surat permohonan
Berisi permohonan kepada kepala kantor pertanahan tempat lokasi properti berada.

Jika anda memiliki properti dengan luas tanah lebih dari 600m2 maka dokumen yang diperlukan sama seperti di atas. Namun, anda harus melakukan permohonan hak milik berupa konstatering report di BPN. Setelah surat permohonan dan berkas diterima secara lengkap, selanjutnya petugas pengukuran dari BPN akan melakukan pengukuran ke lokasi. Hasil ukur ini akan dicantumkan dalam peta tanah yang ada di BPN. Setelah melewati proses tersebut, BPN akan menerbitkan surat ukur yang ditandatangani kepala seksi pengukuran dan pemetaan. Seksi Pemberian Hak Tanah (PHT) selanjutnya akan memproses pemberian hak dengan menerbitkan SK Hak berupa SK Hak Milik. Sertifikat pun akan diterbitkan di seksi Pendaftaran Hak dan Informasi (PHI) dalam bentuk Sertifikat Hak Milik yang sudah dibukukan.

Langkah Pengajuan Perubahan HGB Ke SHM

Hanya dibutuhkan sekitar 5 hari kerja dan sertifikat HGB Anda sudah berubah menjadi SHM. Jika persyaratan yang diatas sudah lengkap, anda tinggal langsung mendatangi kantor BPN dan mengikuti langkah-langkah berikut:

Kunjungi loket pelayanan dan serahkan dokumen persyaratan mengubah hak guna bangunan yang telah disiapkan
Mengisi formulir permohonan yang bertanda tangan di atas materai. Di dalamnya Anda wajib mengisi pernyataan tanah tidak sengketa, luas tanah, pernyataan tanah dikuasai secara fisik, serta pernyataan bahwa tidak menguasai tanah lebih dari lima bidang untuk rumah tinggal
Lakukan pembayaran di loket yang tersedia. Harga pendaftaran untuk luas tanah maksimal 600 m2 adalah Rp50.000
Mengambil SHM setelah 5 hari di loket pelayanan

Biaya Perubahan HGB Ke SHM Terbaru 2022

Mengubah sertifikat tanah dan bangunan ini tentu saja ada biaya yang harus anda bayar dan besarannya tergantung eberapa luas tanah dan bangunan anda. Berikut adalah rinciannya:

Biaya pendaftaran
Biaya pendaftaran sebesar Rp 50.000 untuk luas tanah maksimal 600 meter persegi.
BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)
Besaran biaya ini tergantung dari biaya NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) dan luas tanah. Rumus hitungannya adalah sebagai berikut:
2% X (NJOP Tanah – NJOPTKP atau NJOP Tak Kena Pajak)
Contoh:
Harga tanah di NJOP: Rp 1.000.000/meter persegi
Luas tanah: 200 meter persegi
Harga total NJOP = Rp1.000.000 x 200 = Rp200.000.000
NJOPTKP: Rp50.000.000
Jadi BPHTP yang harus dibayarkan adalah:
2% X (Rp 200.000.000 – Rp 50.000.000) = Rp 3.000.000
Biaya notaris pejabat pembuat akta tanah
Ketentuan ini berlaku kalau anda menggunakan jasa notaris dan enggan mengurus sendiri. Biasanya untuk jasa notaris anda harus membayar sekitar Rp 1.000.000 hingga Rp 2.000.000
Biaya pengukuran
Biaya ini dikenakan kalau anda memiliki lahan seluas lebih dari 600 meter persegi. Rumus hitungannya adalah:
[(luas tanah/500) X 120.000] + 100.000
Contoh:
Jika anda mempunyai tanah seluas 1000 meter persegi, maka perhitungannya adalah:
[(1000/500) x 120.000] + 100.000 = Rp340.000
Biaya konstatering report
Biaya tambahan ini hanya berlaku jika luas tanah yang anda miliki lebih dari 600 meter persegi. Berikut rumusnya:
[(Luas Tanah/500) x 20.000 + 350.000] / 2
Masih menggunakan luas tanah sebelumnya, yaitu 1000 meter persegi, berikut ini cara menghitungnya:
[(1000/500) x 20.000 + 350.000] / 2 = Rp195.000