Cari Tahu Rincian Pajak Jual Beli Rumah 2021 Beserta Cara Menghitungnya

Tips & Saran | 21 Okt 2021

Ketika anda sudah menemukan hunian yang diidamkan, ada baiknya anda mengetahui biaya-biaya yang terlibat dalam sebuah transaksi jual beli, khususnya pajak pembelian rumah sebelum Anda melakukan transaksi. Anda perlu tahu cara menghitung pajak pembelian rumah agar nanti tidak kaget apabila ada tambahan biaya di luar nilai rumah tersebut.
Pajak jual beli rumah ini ditetapkan oleh pemerintah dalam rangka mempercepat pelaksanaan program pembangunan. Selain itu, penerapan pajak bertujuan untuk memberi perlindungan kepada masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Pada dasarnya pajak jual beli rumah sangat beragam dan nominal yang harus dikeluarkan tergantung nilai transaksinya. Namun yang perlu diketahui pada saat transaksi jual beli rumah di antaranya adalah:
Terdapat beberapa komponen pajak pembelian rumah yang dibayarkan oleh pihak penjual, yaitu pajak penghasilan, Pajak Bumi Bangunan (PBB), dan biaya Notaris yang terkadang juga ditanggung bersama dengan pembeli. Adapun pajak yang ditanggung pembeli meliputi biaya cek sertifikat, Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), biaya pembuatan akta jual beli, biaya balik nama sertifikat, dan Pajak Pertambahan Nilai (PPN).
Oleh karena itu, simak ulasan berikut yang berisi jenis-jenis pajak pembelian rumah dan biaya-biaya lain yang menjadi tanggung jawab pembeli dan penjual, cara menghitung pajak pembelian rumah.

Macam-Macam Pajak Yang Ditanggung Penjual

1. Pajak Penghasilan atau PPh
PPh atau pajak penghasilan ini dibebankan kepada penjual yang sudah diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 48 Tahun 1994. Pajak ini dikenakan atas penghasilan yang diterima oleh pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang jumlahnya lebih dari Rp 60 juta Besarnya PPh adalah 2,5% (dua setengah persen) dari jumlah bruto nilai penghasilan atas hak atas tanah dan bangunan.

2. Biaya Notaris
Biaya yang ditanggung dalam penjualan rumah adalah imbal jasa Notaris PPAT yang telah terdaftar. Nilai honorarium dari nilai pajak yang wajib diterima Notaris adalah 2,5% untuk harga rumah Rp 100 juta. Dan 1,5 persen jika nilai objek di atas seratus juta sampai satu miliar. Nilai honorarium akan semakin rendah jika harga rumah semakin tinggi. Walaupun biaya notaris adalah tanggung jawab penjual, Anda bisa melakukan negosiasi untuk pembagian tanggung-jawab dengan pembeli jika mereka bersedia.

3. Pajak Bumi Bangunan (PBB)
Selain PPh, pajak lainnya yang hukumnya wajib ditanggung oleh penjual adalah Pajak Bumi dan Bangunan. PBB merupakan pajak penjualan rumah yang harus sudah lengkap dibayarkan sebelum serah terima kepada pembeli. Pembayaran PBB sendiri dilakukan satu tahun sekali dengan persentase 0,5% dari Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) dikali Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Nah, untuk rumah dengan nilai jual di bawah Rp1 miliar rupiah dikenakan NJKP sebesar 20%. Sementara untuk rumah dengan nilai jual lebih dari Rp1 miliar rupiah dibebankan NJKP sebesar 40%.

Macam-Macam Pajak Yang Ditanggung Pembeli

1. Biaya Cek Sertifikat
Sebelum Anda membayar pajak pembelian rumah, sebaiknya melakukan proses cek sertifikat terlebih dahulu. Proses ini sangat penting untuk mengetahui legalitas sertifikat rumah yang akan dibeli dan menghindari sengketa di kemudian hari karena properti yang bermasalah. Misalnya saja bangunan tidak memiliki izin bangun, merupakan lahan sengketa, hingga rumah disita karena kredit macet. Biaya pengecekan sertifikat melalui kantor BPN akan dikenakan biaya sebesar Rp 50 ribu sedangkan bagi anda yang tak punya banyak waktu, mengecek sertifikat bisa dibantu oleh notaris dengan kisaran biaya antara Rp 100 ribu sampai Rp 150 ribu.

2. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
Jika PPh adalah pajak yang harus dibayar oleh pihak penjual, maka Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau disebut juga BPHTB adalah pajak pembelian rumah yang menjadi tanggung jawab pembeli rumah. Pajak pembelian rumah ini sifatnya wajib, dan dibayarkan atas perolehan hak tanah dan bangunan yang dibeli. Besaran tarif pajak yang dibebankan kepada pembeli ini, yaitu 5% dari nilai perolehan objek pajak.

3. Biaya Pembuatan Akta Jual Beli
Sebelum Anda tahu cara menghitung pajak pembelian rumah, tahap awal penyelesaian negosiasi dimulai dengan membuat Akta Jual Beli (AJB), yang menyatakan bahwa pihak penjual bersedia melepas rumah dengan harga yang disepakati kepada pembeli. Biaya pembuatan AJB terhitung sebesar 1% dari nilai transaksi. Pihak pembeli yang biasanya menanggung biaya akta jual beli ini. Namun terkadang biaya AJB ditanggung bersama jika ada kesepakatan, khususnya apabila rumah tersebut memiliki nilai transaksi yang cukup besar.

4. Biaya Balik Nama Sertifikat
Jika sertifikat sudah aman dan kesepakatan tercapai, maka akan dilakukan proses balik nama. Biayanya tergantung pada kebijakan pemerintah daerah setempat, namun umumnya adalah 2% nilai transaksi. Maka, jika anda membeli hunian seharga Rp500 juta, biaya balik namanya adalah Rp10 juta. Sebagai catatan, ini hanya berlaku untuk rumah bekas, tidak mencakup rumah baru yang dijual oleh pengembang.

5. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
PPN (Pajak Pertambahan Nilai) memiliki nilai sebesar 10% dari harga transaksi. Pajak ini menjadi kewajiban pihak pembeli. Bila pembelian dilakukan melalui agen, developer, atau pihak lain yang termasuk PKP, maka PPN dibayarkan kepada PKP. Namun bila pembelian dilakukan langsung ke perseorangan (jual beli rumah bekas pakai), maka PPN disetorkan sendiri dari pembeli ke kas negara.

Cara Menghitung Pajak Jual Beli Rumah

1. Cara menghitung PPH
Rumus menghitung PPH adalah nilai pajak dikalikan harga jual rumah. Jadi jika anda menjual sebuah rumah seharga Rp 400 juta, maka besaran PPH yang dikenakan adalah cukup dengan mengalikan harga rumah dengan 2,5%:
PPH: 2,5% x Rp 400.000.000 = Rp 10.000.000

2. Cara Menghitung BPHTB
Sebelum mulai menghitung BPHTB, besarnya Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) rumah yang dibeli harus diketahui. Misalnya, Anda membeli rumah di Kota Surabaya senilai Rp 500 juta dengan besaran NPOPTKP di lokasi tersebut yaitu Rp 60 juta Maka BPHTB-nya adalah jumlah harga penjualan rumah dikurangi NPOPTKP dikali 5%.
BPHTB: Rp 500.000.000 - Rp 60.000.000 = Rp 440.000.000 x 5% = Rp 22.000.000

3. Cara Menghitung Pajak Bumi Bangunan (PBB)
Sebuah rumah memiliki NJOP Rp1.000.000 serta NJOPTKP Rp10.000.0000 dengan luas bangunan 100 meter persegi dan luas tanah 200 meter persegi. Maka perhitungannya adalah
NJOP bangunan = 100 x Rp1.000.000 = Rp100.000.000
NJOP bumi = 200 x Rp1.000.000 = Rp200.000.000
NJOP atas PBB = Rp100.000.000 + Rp200.000.000 = Rp300.000.000
NJKP = 20% x (NJOP-NJOPTKP)
= 20% x (Rp300.000.000-Rp10.000.000)
= 20% x Rp290.000.000 = Rp58.000.000
PBB = 0,5% x Rp58.000.000 = Rp2.900.000

4. Cara Menghitung Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
Sementara itu, cara menghitung PPN cukup mudah, yaitu 10% x jumlah harga penjualan rumah.
PPN: Rp 500.000.000 x 10% = Rp 50.000.000

Simulasi Pajak Jual Beli Rumah

Suatu properti berupa tanah + bangunan di DKI Jakarta dengan luas tanah 100 m2 dan luas bangunan 80 m2. Maka pajak yang dikenakan pada properti anda adalah sebagai berikut:
●   Luas Tanah : 100 m2
●   Luas Bangunan : 80 m2
●   NJOP : Rp 3.000.000 / m2
●   Harga Tanah : 100 m2 x Rp 3.000.000 = Rp 300.000.000
●   Harga Bangunan : 80 m2 x Rp 3.000.000 = Rp 240.000.000
●   Harga Jual Rumah: Rp 300.000.000 + Rp 240.000.000 = Rp 540.000.000
●   NJOPTKP DKI Jakarta = Rp 80.000.000
●   NJOP kena pajak : Rp 540.000.000 - Rp 80.000.000 = Rp 460.000.000

1. Perhitungan Pajak Biaya Jual Beli Rumah Selaku Penjual
●   PPh : Rp 460.000.000 x 5% = Rp 23.000.000
●   Biaya Notaris : Rp 460.000.000 x 1,5% = Rp 6.900.000
●   PBB : Rp 460.000.000 x 20%
= Rp 92.000.000 x 0.5% = Rp 4.600.000
Total pajak yang harus yang harus dibayarkan = Rp 34.500.000

2. Perhitungan Pajak Biaya Jual Beli Rumah Selaku Pembeli
●   Cek Sertifikat : (cek langsung di BPN) = Rp 50.000.000
●   BPHTB : Rp 460.000.000 x 5% = Rp 23.000.000
●   Akta Jual Beli : Rp 540.000.000 x 1% = Rp 5.400.000
●   Balik Nama Sertifikat : Rp 540.000.000 x 2% = Rp 10.800.000
●   PPN : Rp 540.000.000 x 10% = Rp 54.000.000
Total pajak yang harus dibayarkan = Rp 143.200.000