Berencana Miliki Bisnis Kontrakan, Berikut Tips Yang Perlu Anda Ketahui

Salah satu bisnis yang tidak akan pernah mati sampai kapanpun adalah properti. Bisnis penyewaan properti selalu menjadi incaran bagi mereka yang ingin berinvestasi. Selain dikenal memiliki prospek yang cerah, bisnis properti tentunya berpeluang untuk menghasilkan keuntungan yang besar dalam jangka panjang. Bagaimana tidak, properti yang salah satu jenisnya mencakup rumah, akan terus dan tetap dibutuhkan manusia untuk bertempat tinggal.
Rumah merupakan satu dari tiga kebutuhan primer disamping sandang dan pangan. Sehingga rumah dianggap sebagai kebutuhan dasar yang tidak lagi dapat terelakkan. Jika anda ingin memulai bisnis properti dengan modal yang tidak terlalu besar, anda dapat membangun bisnis kontrakan. Bisnis satu ini memang menggiurkan. Secara umum, rental yield (harga sewa) yang dapat diperoleh berkisar 10% per tahun, namun 8% per tahun pun sudah cukup, asal masih ada marjin keuntungan.
Namun, sebelum anda terjun dalam bisnis kontrakan, ada baiknya anda mengetahui bagaimana cara yang tepat agar bisnis rumah kontrakan berjalan lancar. Tanpa perencanaan yang matang, bisnis anda akan jatuh. Oleh karena itu untuk menghindari hal tersebut, simak ulasan berikut

Keuntungan Bisnis Kontrakan

1. Masih Tingginya Minat pada Kontrakan
   Seiring meningkatnya perekonomian kelas menengah yang diisi oleh orang-orang berusia muda, muncul juga kesadaran untuk mandiri ketika sudah memasuki kehidupan pernikahan dan membentuk keluarga kecil. Namun seringkali pasangan muda belum memiliki dana cukup untuk membeli sebuah rumah. Oleh karenanya, menyewa rumah adalah pilihan paling baik.
2. Harga Sewa Meningkat tiap Tahun
   Seiring meningkatnya harga pasaran rumah, harga sewa rumah juga meningkat. Berbagai sumber menyarankan harga sewa rumah anda tidak kurang dari 5% dari harga jual rumah anda. Jadi jika rumah Anda, misalnya, dijual seharga Rp700 juta, maka harga sewa yang pantas adalah Rp 35 juta tiap tahunnya. Ketika harga rumah meningkat tiap tahunnya, harga sewa juga diharapkan akan meningkat. Peningkatan harga rumah ini diprediksi sebesar 10%-15% tiap tahunnya. Namun, ini bukan hitungan yang pasti, semua tergantung pada lokasi, kondisi rumah, dan perencanaan daerah di sana.
3. Capital Gain yang Relatif Tinggi
   Capital gain adalah keuntungan yang anda dapat dari investasi yang anda tanamkan. Ketika menginvestasikan rumah, anda akan mendapatkan keuntungan yang lebih besar bila dibandingkan dengan jenis investasi properti yang lain, misalnya tanah. Tanah kosong, sebagai contoh, tidak memiliki manfaat langsung, atau hanya bisa dimanfaatkan secara terbatas untuk mendapatkan capital gain yang anda harapkan. Sedangkan ketika anda menginvestasikan rumah, Anda bisa memiliki manfaat langsung yang lebih banyak sehingga bisa menghasilkan capital gain yang lebih besar.
4. Harga Sewa Tinggi di Lokasi Strategis
   Rumah sewa memiliki tingkat permintaan (demand) yang tinggi, terutama di kawasan-kawasan yang tengah berkembang (growth center), yakni kawasan yang berdekatan dengan akses tol, trade center, shopping mall, persimpangan jalan-jalan utama, terminal, dan lain-lain. Anda bisa juga memilih rumah di dekat perumahan-perumahan besar. Biasanya, di sekitar lokasi tersebut akan tercipta demand pusat perbelanjaan, pendidikan, dan pelayanan kesehatan—yang akan menjadi pemicu permintaan rumah-rumah sewa.
5. Perawatan Bisa Dibebankan pada Penyewa
   Untuk perawatan rumah, Anda bisa membebankan kepada penyewa. Tentu perawatan yang dimaksud adalah perawatan yang ringan-ringan saja seperti taman, tanaman, dan sebagainya. Pemilik tentu saja membutuhkan tempat tinggal yang baik dan bisa digunakan dengan sebagaimana mestinya.
   Agar tetap dapat digunakan, tentu harus ada perawatan-perawatan kecil yang bisa mereka lakukan sendiri sebagai penyewa. Namun, ketentuan ini tentu harus disepakati di awal kontrak supaya tidak terjadi perselisihan karena pihak yang satu dianggap melanggar kesepakatan oleh pihak yang lain.

Cara Dan Tips Memulai Bisnis Kontrakan 

Agar bisnis kontrakan tetap bisa menghasilkan cuan, simak beberapa tips berikut:

1. Menentukan Harga Sewa Rumah
   Tata cara mengontrakkan rumah yang pertama yaitu, menentukan harga yang pas. Harga sewa rumah yang anda tetapkan harus mengikuti pasaran harga yang ada saat ini, dengan mengacu pada luas bangunan dan tanah yang dimiliki. Pertimbangkan harga sewa, jangan sampai harga yang ditawarkan terlalu murah atau mahal. Tetapi, jika rumah yang disewakan terletak di pinggir jalan utama atau yang memiliki akses ke berbagai tempat. Tidak heran kalau harga sewa pertama begitu tinggi.
2. Pilih Lokasi Favorit
   Secara garis besar, rumah kontrakan laris manis di pasaran bila lokasinya berada dekat dengan kawasan industri, pemukiman warga yang ramai, pasar, pusat perbelanjaan, maupun gedung universitas. Selain itu, anda juga harus memperhatikan permintaan di daerah tersebut, apakah tinggi atau rendah. Jika permintaan tinggi, maka itu kesempatan emas bagi anda untuk memulai bisnis kontrakan. 
3. Ketahui Penyewa Properti Anda
   Ada baiknya jika Anda mengenal calon penyewa terlebih dahulu, setidaknya mengetahui kondisi finansialnya. Luangkan waktu untuk mengobrol sekadar mengetahui aktivitasnya, pekerjaan, tujuannya menyewa rumah. Tanyakan juga sosial medianya untuk memudahkan mengenal calon pembeli lebih jauh.
4. Bandingkan dengan pesaing
   Guna memudahkan Anda saat merancang konsep rumah kontrakan, tidak ada salahnya menginvestigasi ‘apa saja fasilitas yang dimiliki kontrakan sebelah’. Misal, apakah ia punya ruang khusus jemur pakaian, kitchen sink, atau garasi mobil. Jika pesaing tidak memiliki fasilitas menarik, ini bisa jadi kesempatan Anda untuk menyertakan kekurangan tersebut dalam rumah kontrakan. Namun perlu diperhatikan juga kebutuhan pasar sekitar, apakah penyewa memang mencari fasilitas itu atau tidak.
5. Bandingkan dengan pesaing
   Guna memudahkan Anda saat merancang konsep rumah kontrakan, tidak ada salahnya menginvestigasi ‘apa saja fasilitas yang dimiliki kontrakan sebelah’. Misal, apakah ia punya ruang khusus jemur pakaian, kitchen sink, atau garasi mobil. Jika pesaing tidak memiliki fasilitas menarik, ini bisa jadi kesempatan Anda untuk menyertakan kekurangan tersebut dalam rumah kontrakan.Namun perlu diperhatikan juga kebutuhan pasar sekitar, apakah penyewa memang mencari fasilitas itu atau tidak.
6. Membuat Peraturan Kontrak 
   Sebelum memasarkan rumah kontrakan milik anda, anda perlu membuat semacam daftar list yang berisikan aturan-aturan. Nah, peraturan inilah yang harus dipatuhi oleh calon penyewa kontrakan nantinya. Masukkan beberapa kebijakan dan sanksi jika penyewa tersebut melanggar, sehingga mereka sudah tahu dari awal. Kemudian  buatlah surat perjanjian kontrak disertai materai agar kesepakatan yang telah dibuat tidak sebatas ucapan belaka. Cara ini pun akan membantu jika ada masalah hingga ke ranah hukum. 
7. Bekerja Sama atau Menjadi Agen properti
   Untuk mempercepat memperoleh penyewa kontrakan anda, saatnya anda memulai mengembangkan bisnis properti dengan berkolaborasi di marketplace khusus properti, OnList adalah salah satunya. Selain itu, OnList merupakan marketplace properti terpercaya, aman dan tepat untuk memulai bisnis. Langkah ini membantu untuk melihat kondisi pasar yang diinginkan oleh konsumen properti secara lebih jelas.

Rumus Menghitung Harga Sewa Rumah Kontrakan

Nah, bagi Anda yang masih bingung menentukan harga rumah sewa, berikut rumus menghitung harga rumah kontrakan yang bisa diterapkan:
Harga Sewa (Rp)/Tahun = Harga Properti x Cap Rate (%)
Tingkat kapitalisasi (capitalization rate atau cap rate) merupakan indikator paling umum bagi bisnis rumah kontrakan. Tingkat kapitalisasi pun bervariasi, berdasarkan wilayah dan tipe properti. Sebagai informasi, nilai capitalization rate rumah rata-rata mulai dari lima persen tergantung kondisi properti, lokasi, dan lain-lain.
Contoh:
Rumah seharga Rp500 juta dengan capitalization rate 5%, maka harga sewanya adalah: 5% x Rp500 Juta = Rp25 juta/tahun atau sekitar Rp 2 juta/bulan.