Apa Itu AJB? Pahami Perbedaan AJB Dengan SHM

Apa Itu AJB?

AJB adalah akta autentik yang dibuat oleh PPAT untuk peralihan hak atas tanah dan bangunan. Pembuatan AJB sudah diatur sedemikian rupa melalui Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional (Perkaban) No. 08 Tahun 2012 Tentang Pendaftaran Tanah, sehingga PPAT tinggal mengikuti format-format baku yang sudah disediakan. Pembuatan AJB dilakukan setelah seluruh pajak-pajak yang timbul karena jual beli sudah dibayarkan oleh para pihak sesuai dengan kewajibannya masing-masing.
Langkah selanjutnya adalah mengajukan pendaftaran peralihan hak ke kantor pertanahan setempat atau yang lazim dikenal dengan istilah balik nama. Dengan selesainya balik nama sertifikat maka hak yang melekat pada tanah dan bangunan sudah berpindah dari penjual kepada pembeli.

Perbedaan AJB Dengan SHM

Sertifikat Hak Milik (SHM)

Hak milik adalah jenis kepemilikan rumah yang paling kuat dan penuh serta dapat dialihkan (dijual, dihibah atau diwariskan) secara turun temurun. Sertifikat Hak Milik (SHM) adalah sertifikat atas kepemilikan penuh hak lahan dan/atau tanah yang dimiliki pemegang sertifikat tersebut. SHM sering disebut sertifikat yang paling kuat karena pihak lain tidak akan campur tangan atas kepemilikan tanah atau lahan tersebut. Tanah dengan sertifikat SHM hanya boleh dimiliki oleh warga negara Indonesia (WNI). Jadi orang asing atau berkebangsaan selain Indonesia tidak dapat memiliki tanah bersetifikat SHM.
Jika terjadi suatu masalah dengan tanah yang bersetifikat SHM, maka pemilik (nama yang tercantum dalam SHM) adalah pihak yang dianggap sebagai pemilik sah berdasarkan hukum. Tentu saja jika melihat karakteristiknya, tanah dengan sertifikat SHM adalah tanah dengan nilai yang paling tinggi (mahal). Jadi jika Anda berinvestasi properti, tanah atau lahan dengan SHM tentu memiliki nilai yang bagus.
Keuntungan tanah dengan sertifikat SHM adalah :

1. Dapat diwariskan secara turun temurun.
2. Sertifikat yang paling kuat dan penuh.
3. Hak milik dapat diperjualbelikan.
4. Hak milik dapat dijadikan agunan untuk kredit.
5. Tidak ada batas waktunya.

Tanah dengan status hak milik dapat hilang jika, terjadi salah satu kejadian berikut :

1. Tanah jatuh kepada negara, karena: pencabutan hak, penyerahan dengan sukarela oleh pemilik, karena ditelantarkan, pewarisan tanpa wasiat kepada orang asing (tidak dimiliki oleh WNI).
2. Tanah musnah

Akta Jual Beli (AJB)

AJB bukan sertifikat rumah, melainkan perjanjian jual-beli dan salah satu bukti pengalihan hak atas tanah (akibat dari jual-beli). AJB dapat terjadi dalam berbagai bentuk kepemilikan tanah pagi pembuatnya (pacta sunt servanda), baik Hak Milik, Hak Guna Bangunan, maupun Girik. Bukti kepemilikan berupa AJB biasanya sangat rentan terjadinya penipuan AJB ganda.

AJB Di Atas Tanah SHM Yang Belum Dipecah

Sering terjadi kasus ini, jika Anda membeli tanah kavling, dan pemilik kavling tidak ingin terbebani biaya pemecahan sertifikat. Pemilik kavling akan menawarkan pembeli untuk mengurus pemecahan sertifikat. AJB tipe ini adalah yang paling aman dan perlu kepastian dari Kantor BPN bahwa SHM tanahnya adalah asli.

AJB Di Atas HGB

AJB tipe dua ini mirip seperti tipe pertama, hanya saja pembeli tidak akan memiliki hak milik tetapi hanya hak guna bangunan (HGB).

AJB Di Atas Tanah Eigendom, Girik, Atau Petok

Tanah Eigendom, Girik, atau Petok seharusnya segera dikonversi menjadi SHM. Sangat tidak disarankan melakukan AJB di atas tanah yang belum dikonversi menjadi SHM.

Fungsi Akta Jual Beli

Akta Jual Beli rumah memiliki beberapa fungsi penting yang membuat keberadaannya tidak dapat digantikan, antara lain:

• Bukti adanya transaksi jual beli rumah atau tanah yang sah dengan kesepakatan harga dan ketentuan lain yang telah disetujui oleh kedua belah pihak.
• Menjadi landasan agar pihak penjual maupun pembeli memenuhi kewajibannya masing-masing dalam proses jual beli rumah atau tanah.
• Ketika salah satu pihak gagal memenuhi kewajibannya, maka akta jual beli tersebut dapat digunakan sebagai bukti untuk menuntut kewajiban pihak yang lalai.

Tahapan Mengurus AJB

AJB baru bisa dibuat ketika kedua belah pihak telah membayar seluruh kewajiban pajak yang timbul atas transaksi jual beli properti tersebut. Untuk penjual, pajaknya berupa Pajak Penghasilan (PPh) final dengan besar 2,5% dari nilai perolehan hak. 
Untuk pembeli, pajak yang dikeluarkan adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Besarnya adalah 5% dari nilai perolehan hak setelah dikurangi NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak). Nilai NPOPTKP ini berbeda untuk masing-masing daerah, jadi Anda perlu mencari tahu besarannya ke Dinas Pendapatan Daerah di kota tempat properti tersebut berada. 
Pembuatan AJB harus dihadiri oleh beberapa orang antara lain penjual, pembeli, serta dua orang saksi. Jika pembeli sudah menikah, maka suami istri harus hadir. Jika pembeli atau penjual tidak dapat hadir, maka dapat diwakilkan oleh orang yang telah diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis.
PPAT akan membuat dua lembar asli AJB. Satu lembar disimpan oleh PPAT, sedangkan satu lembar lainnya akan diserahkan ke Kantor Pertanahan untuk melaksanakan proses Balik Nama. Ketika sudah jadi, salinan AJB akan diberikan kepada penjual dan pembeli. Biaya pembuatan AJB biasanya sebesar 1% dari nilai transaksi yang tertera di akta dan akan ditanggung oleh penjual dan pembeli.
Ketika AJB sudah jadi, selanjutnya Anda dapat mengurus pendaftaran peralihan hak atau mengajukan balik nama sertifikat agar bisa mendapatkan SHM atas nama Anda sendiri. Proses ini dilakukan di kantor pertanahan setempat dengan menggunakan AJB.

Tahapan Cara membuat AJB

Setelah persyaratan di atas terpenuhi oleh kedua belah pihak, barulah proses pembuatan Akta Jual Beli bisa dilakukan.
Umumnya, tahapan-tahapan pembuatan Akta Jual Beli ini sangatlah mudah, tetapi membutuhkan waktu dalam proses pembuatannya.
Setelah persoalan harga tanah atau rumah disetujui pembeli dan penjual, barulah keduanya bisa langsung pergi ke kantor PPAT untuk mengurus pembuatan AJB. 

1. Mengunjungi kantor PPAT

Kunjungi kantor PPAT terdekat atau yang berada di daerah domisili tanah yang diperjualbelikan. Jangan lupa pula membawa dokumen-dokumen persyaratan yang telah disebutkan sebelumnya. 

2. Petugas PPAT akan memeriksa keabsahan dokumen

Sebelum melanjutkan ke tahap pembuatan AJB dan penandatanganan jual beli, pihak PPAT akan memeriksa keaslian dokumen persyaratan. Salah satu yang dicek adalah dokumen sertifikat tanah. Tujuannya adalah untuk menghindari adanya sengketa pada masa yang akan datang. Proses pemeriksaan ini biasanya memakan waktu berhari-hari. Jangan harap kamu bisa selesai di hari yang sama saat kamu menyerahkan dokumen. 

3. Jika pemeriksaan telah selesai, proses pembuatan dilakukan

Setelah pemeriksaan selesai dan sertifikat dinyatakan asli bebas dari sengketa, PPAT akan mulai membuat dokumen Akta Jual Beli. AJB berisikan poin-poin penting dalam kesepakatan jual beli, termasuk luas lahan dan harga yang diperjualbelikan.

4. Penandatanganan oleh pihak penjual dan pembeli

Setelah isi dokumen tersebut dibaca dan telah sesuai dengan kesepakatan antara penjual dan pembeli, keduanya bisa langsung menandatangani AJB tersebut. Penandatanganan ini disaksikan sedikitnya dua orang saksi di kantor PPAT. Penandatanganan menandakan kalau tanah atau rumah yang dijadikan objek telah resmi berpindah tangan dari pemilik lama ke pemilik yang baru.

Biaya AJB

Mengenai besaran biaya yang harus dibayarkan ke pihak PPAT untuk pembuatan AJB telah tercantum dengan jelas di Pasal 32 ayat 1 PP 24/2016 yang berbunyi: “Uang jasa (honorarium) PPAT dan PPAT Sementara, termasuk uang jasa (honorarium) saksi tidak boleh melebihi 1% (satu persen) dari harga transaksi yang tercantum di dalam akta.”Artinya, bila harga rumah atau tanah yang diperjualbelikan Rp200 juta, honor PPAT tidak boleh melebihi dari Rp2 juta. Namun, di ayat 2 pasal yang sama juga mengharuskan PPAT untuk tidak memungut biaya kepada seseorang yang tidak mampu. “PPAT dan PPAT Sementara wajib memberikan jasa tanpa memungut biaya kepada seseorang yang tidak mampu.”

Namun, siapa yang menanggung biaya jasa PPAT? Pihak penjual apa pembeli?

Undang-Undang tidak mengharuskan salah satu pihak untuk membiayai jasa honorarium PPAT. Artinya, pihak yang membayar itu harus disepakati pula di dalam perjanjian jual beli. Jadi bebas-bebas saja apakah biaya tersebut ingin ditanggungkan ke salah satu pihak, atau dibagi rata. Semua sesuai dengan kesepakatan kedua belah pihak.

Ciri-Ciri AJB Palsu

Saat sedang membeli tanah, kamu harus memperhatikan terlebih dahulu apakah AJB yang dibuat itu asli atau tidak. Jangan sampai kamu tertipu oleh oknum-oknum yang tidak bertanggung jawab. Keaslian AJB ini harus dibuktikan secara sah agar tidak terjadi sengketa di kemudian harinya. Kamu sebenarnya sudah bisa menebak apakah Akta Jual Beli ini asli atau tidak dari proses pembuatannya. Agar kamu tidak tertipu, pastikan dahulu kalau semua tahapan yang disebutkan di atas kamu ikuti dan lalui. Intinya, kamu harus memiliki kesepakatan terlebih dahulu dengan penjual, lalu menuju ke kantor PPAT yang telah disepakati bersama, dan menandatangani dokumen tersebut bersama-sama. Kalau misalnya tahapan itu tidak dilalui dengan benar, kamu patut curiga dengan si penjual. Pastikan kalau PPAT yang dipilih adalah benar-benar PPAT yang telah terdaftar di kementerian, bukan yang abal-abal. Cara mengeceknya bisa melalui situs resmi Kementerian ATR/BPN. Dalam situs tersebut terdapat deretan nama PPAT yang telah terdaftar se-Indonesia. Jika nama PPAT yang ditunjuk tidak ada, lebih baik kamu hentikan proses jual beli tersebut. Jangan lupa pula saat penandatanganan Akta Jual Beli harus menyertakan dua orang saksi. Saksi bisa berasal dari warga lingkungan sekitar properti yang diperjualbelikan, misalnya Ketua RT dan Ketua RW.

Contoh AJB

Akta Jual Beli yang benar harus mencantumkan beragam data-data penting mengenai transaksi pengalihan hak atas tanah tersebut. Beberapa hal yang harus tercantum di antaranya: 

• Tanggal penyerahan.
• Data diri pihak pembeli.
• Data diri pihak penjual.
• Data-data tentang lahan atau rumah yang diperjualbelikan (meliputi luas, lokasi, dan harga).
• Kop surat PPAT. 
• Poin-poin kesepakatan yang telah disepakati bersama antara penjual dan pembeli.
• Tanda-tangan kedua belah pihak disertai meterai.

Seperti ini contoh halaman awal Akta Jual Beli :