Ketahui Kewajiban Yang Harus Dilakukan Oleh Pemilik SHBG Sebelum Membeli Rumah SHGB

Tips & Saran | 11 Okt 2021

Apa Itu SHGB?

SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan) adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dalam jangka waktu tertentu. Dengan kata lain, pemegang sertifikat HGB sebenarnya tidak memiliki lahan tempat suatu bangunan berdiri, tetapi hanya bangunan yang berdiri di atas tanah tersebut.
Pemegang sertifikat HGB dapat mendirikan dan memiliki bangunan tersebut dan digunakan untuk keperluan pribadi ataupun usaha. Selain itu, pemilik juga dapat mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain, asalkan masih berada dalam jangka waktu penggunaan HGB tersebut.
Biasanya, lahan dengan HGB ini dimanfaatkan oleh para pengembang untuk mendirikan apartemen ataupun perumahan. Jadi, jika Anda berniat untuk memiliki rumah permanen, perhatikan sertifikat kepemilikan yang ditawarkan karena tanah SHM akan lebih cocok untuk tujuan ini. Meski demikian, SHGB dapat diubah menjadi SHM dengan beberapa prosedur yang telah ditentukan.
Tanah dengan sertifikat HGB juga diperoleh dari pembelian rumah baru kepada developer. Karena developer adalah badan hukum yang tidak diperbolehkan memiliki tanah dengan status Hak Milik, walaupun pada awalnya developer membeli tanah dengan status Hak Milik dari masyarakat. Dalam prosesnya, tanah dengan status SHM tersebut harus diturunkan dulu haknya menjadi Hak Guna Bangunan baru dilakukan jual beli dan balik nama ke atas nama developer.

Kelebihan Dan Kekurangan SHGB

Kelebihan SHGB
Memiliki Sertifikat Hak Guna Bangunan ternyata memiliki sejumlah kelebihan, diantaranya.

1.Tidak Membutuhkan Biaya Besar
Sebagaimana dijelaskan sebelumnya, sifat kepemilikan sebuah properti yang berstatus HGB hanyalah sementara. Maka dari itu, biayanya jauh lebih murah ketimbang membeli properti dengan Sertifikat Hak Milik (SHM).

2. Cocok Untuk Dijadikan Tempat Usaha
Properti jenis ini biasanya dimanfaatkan untuk kebutuhan komersial seperti mendirikan usaha kos, gedung perkantoran, kios, ruko, dan apartemen. Bagi sebagian orang, membeli properti dengan status HGB dapat digunakan untuk mengembangkan usaha seperti, menambah modal, sehingga peluang usaha lebih menguntungkan.

3. Bermanfaat Untuk WNA
Lantaran waktu kepemilikan yang terbatas, maka properti berstatus HGB cocok bagi para Warga Negara Asing (WNA) yang ingin memiliki tempat tinggal di Indonesia.
Hal ini disebabkan WNA memang tidak bisa mendapatkan hak guna bangunan atas sebuah properti. Meski begitu, mereka masih bisa membeli rumah, apartemen, atau ruang komersil dengan mengantongi izin hak pakai.

Kekurangan SHGB
Selain memiliki kelebihan, nyatanya SHGB punya kekurangan yang harus dipertimbangkan saat hendak memiliki properti.

1. Jangka Waktu Terbatas
Pemilik properti yang mendirikan bangunan di atas tanah HGB hanya mengantongi hak untuk memanfaatkan bangunan yang berdiri di suatu lahan. Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) ini berlaku hingga 30 tahun.
Nah, agar bisa terus meninggali properti tersebut, diperlukan perpanjangan atas hak penggunaan lahan. Perpanjangan pun hanya dapat dilakukan maksimal sebanyak dua kali.

2. Tidak Bisa Melakukan Perubahan Bangunan
Kekurangan SHGB selanjutnya yaitu jangka waktu penggunaan properti HGB yang terbatas.Hal ini membuat pemilik properti tidak bisa bebas melakukan perubahan-perubahan terhadap bangunan yang berdiri. Biasanya ini terjadi untuk pembelian rumah yang dikelola oleh developer tertentu, pemilik harus mematuhi aturan pemugaran yang ditetapkan oleh developer.

Bagaimana Syarat Membuat SHGB?

Berikut ini prosedur dan cara mengurus SHGB:

1. Siapkan Dokumen
Tahap-tahap yang harus dilakukan untuk mendapatkan Hak Guna Bangunan yang pertama adalah menyiapkan dokumen-dokumennya. Dokumen ini terdiri dari:

Formulir permohonan
Fotokopi KTP
Fotocopy kartu keluarga
Fotokopi tanda daftar perusahaan
Fotokopi akta pendirian dan pengesahan badan hukum
Surat izin penunjukkan penggunaan tanah
Proposal rencana penguasaan tanah
Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan
Bukti SSB/BPHTB
Slip bukti bayar uang pemasukan pendaftaran
Bukti SSP/PPh
Pernyataan tanah tidak dalam persengketaan
Pernyataan tanah dikuasai secara fisik

2. Buat Permohonan SHGB
Setelah dokumen siap, langkah selanjutnya yaitu membuat permohonan yang ditujukan kepada pihak berwenang antara Kepala Kantor Pertanahan / Kepala Kanwil BPN / Kepala BPN sambil membawa dokumen-dokumen tadi. Untuk aturan dimana lokasi membuat SHGB yaitu:

Jika anda adalah perseorangan yang ingin memperoleh SHGB dengan luas tanah tidak lebih dari 3.000 m2, atau badan hukum dengan luas tanah maksimal 20.000 m2, maka SHGB dapat diurus di Kepala Kantor Pertanahan.
Ketika anda adalah perseorangan yang ingin memperoleh SHGB dengan luas tanah lebih dari 600 m2 namun tidak lebih dari 10.000 m2, maka harus datang ke Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional (Kanwil BPN).
Jika anda ingin mengurus SHGB pada tanah dengan luas diatas 10.000 m2, maka pengurusan dapat dilakukan di Kepala Badan Pertanahan Nasional.

3. Pembuatan Risalah Pemeriksaan Tanah
Setelah itu, dokumen-dokumen tersebut akan melalui pemeriksaan kelengkapan dan kebenaran data yuridis. Pihak berwenang akan memerintahkan Kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah untuk melakukan pengukuran jika anda belum memiliki surat ukur.
Kemudian langkah selanjutnya yaitu pembuatan risalah pemeriksaan tanah, yaitu tahap di mana Kepala Kantor Pertanahan / Kepala Kanwil BPN / Kepala BPN akan menugaskan Kepala Seksi Hak atas Tanah untuk memeriksa permohonan hak atas tanah yang sudah terdaftar.

4. Penerbitan HGB
Selanjutnya, penerbitan surat keputusan di mana Hak Guna Bangunan akan diberikan atau ditolak yang disertai alasannya.
Jika diterima, maka proses selanjutnya anda wajib membayar uang pemasukan kepada negara. Lalu pembukuan Hak Guna Bangunan, penerbitan sertifikat Hak Guna Bangunan, penandatanganan sertifikat yang akan ditandatangani oleh kepala Kantor Pertanahan, lalu penyerahan sertifikat Hak Guna Bangunan.

Perbedaan SHM Dengan SHGB

Pemilik SHM memiliki kuasa penuh atas tanah dan bangunan, sedangkan HGB hanya memiliki kuasa bangunan tapi tanpa tanah.
Kedudukan dan nilai SHM lebih kuat dan tinggi, sedangkan HGB terbatas serta harus diperpanjang dalam kurun waktu tertentu.
SHM dapat dijadikan agunan ataupun jaminan jika Anda membutuhkan dana segar. Meskipun dapat dijadikan jaminan, HGB berisiko menjadi Beban Hak Tanggungan.
Properti dengan sertifikat SHM cocok digunakan sebagai investasi jangka panjang, sedangkan HGB lebih baik untuk investasi jangka pendek dan menengah.

Kewajiban Yang Harus Dilakukan Oleh Pemilik SHGB

Jika Anda memegang SHGB, Anda juga memiliki beberapa kewajiban terkait dengan sertifikat tersebut sebagaimana telah diatur dalam peraturan pemerintah.

Pertama, untuk memiliki SHGB, Anda akan dikenakan uang pemasukan dengan jumlah dan cara pembayaran yang sudah ditetapkan.
Kedua, meski Anda memiliki hak untuk menggunakan bangunan di atas lahan tersebut, bukan berarti bisa digunakan seenaknya. Tanah tersebut harus digunakan sesuai dengan syarat peruntukannya yang sudah ditetapkan dalam keputusan dan perjanjian pemberian HGB. Anda juga harus memelihara tanah dan bangunan di atasnya serta menjaga kelestarian lingkungan di sekitarnya.
Selanjutnya, ketika hak guna bangunan telah habis masa berlakunya, maka Anda harus menyerahkan kembali tanah tersebut kepada pemegang Hak Pengelolaan serta mengembalikan SHGB kepada Kepala Kantor Pertanahan.

Bagaimana Cara Memperpanjang Kontrak SHGB?

Berdasarkan Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, jangka waktu maksimal HGB berakhir adalah 30 tahun dan dapat diperpanjang dengan jangka waktu maksimal 20 tahun. Masa berlaku HGB bisa berbeda-beda, tergantung dari keputusan pihak Badan Pertanahan Nasional (BPN) ke pengembang.
Setelah masa perpanjangan habis, pemilik HGB dapat mengajukan perpanjangan kembali seperti yang telah diatur dalam PP No. 40 tahun 1996 tentang Hak Guna Bangunan. Namun, perpanjangan atau pengajuan pembaruan HGB dapat dilakukan minimal 2 tahun sebelum jatuh tempo HGB habis.
Berikut adalah syarat perpanjangan HGB :

Datang ke kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) di wilayah lokasi terdaftarnya sertifikat dan mengisi formulir pengajuan di loket pelayanan.
Menyertakan surat kuasa apabila dikuasakan ke orang lain.
Menyerahkan fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK) pemohon.
Fotokopi Akta Pendirian dan Pengesahan Badan Hukum yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket (jika merupakan badan hukum).
Fotokopi sertifikat HGB yang akan diperpanjang.
Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket dan bukti Pembayaran Uang Pemasukan.
Tanda lunas pembayaran PBB.
Surat pernyataan pemohon bahwa tanahnya masih dimanfaatkan sesuai dengan tujuan peruntukan penggunaan semula atau dalam hal ada perubahan pemanfaatan harus sesuai dengan ketentuan tata ruang yang berlaku.

Setelah mengisi formulir dan menyerahkan dokumen-dokumen tersebut, Anda bisa langsung ke loket pembayaran untuk melakukan pembayaran biaya pemeriksaan tanah dan pendaftaran Hak Guna Bangunan. Kemudian pihak BPN akan melakukan pemeriksaan tanah, Penerbitan Surat Keputusan Perpanjangan Jangka Waktu Kantah, Penerbitan Surat Keputusan Perpanjangan Jangka Waktu Kanwil, Penerbitan Surat Keputusan Perpanjangan Jangka Waktu BPN RI, dan Pendaftaran Hak dan Penerbitan Sertifikat.\

Berapa Biaya Yang Dibutuhkan Untuk Memperpanjang SHGB?

Besarnya biaya mengurus perpanjangan sertifikat HGB sangat bervariasi, tergantung dari lokasi, luas tanah, nilai tanah, dan jenis tanah. Sementara itu, lama waktu pembuatan maupun perpanjangan HGB biasanya membutuhkan sekitar 30 hari untuk luas tanah tak lebih dari 2.000 meter persegi, 49 hari untuk luas tanah lebih dari 2.000 meter persegi hingga 150.000 meter persegi, dan 89 hari untuk luas tanah yang lebih dari 150.000 meter persegi.